Handlungsbedarf?!
Umwandlungsverbot für Mehrfamilienhäuser

Umwandlungsverbot für Mehrfamilienhäuser

Im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde im Sommer 2021 vom Bundestag das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen beschlossen (geregelt im neu eingefügten § 250 BauGB). 

Doch was bedeutet dies? Kurz zusammengefasst: Grundsätzlich benötigen Eigentümer für die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung eine Genehmigung. Jedoch gibt es eine Reihe von Ausnahmeregelungen sowie eine zeitliche Befristung. 

Was Eigentümer von Miet- und Eigentumswohnungen jetzt darüber wissen müssen

Wozu gibt es dieses Umwandlungsverbot? 

Der Grund für dieses Verbot liegt in Spannungen am Wohnungsmarkt und der Schwierigkeit für Mieter, überhaupt noch (bezahlbaren) Wohnraum zu finden. Dies ist meist der Fall, wenn die Nachfrage an Wohnungen größer ist als das Angebot. Wo genau ein „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ definiert wird, liegt im Ermessen der jeweiligen Bundesländer und muss von diesen selbständig bestimmt und begründet werden. Im Gesetz heißt es dazu: „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsache ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.“ 

Genehmigungsvorbehalt

Mit diesem Vorbehalt können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden. Dies gilt jedoch nur für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten und gleichzeitig der Wohnungsmarkt als angespannt erklärt wurde. 

Es besteht dennoch konkreter Handlungsbedarf für Eigentümer eines bislang ungeteilten Mehrfamilienhauses die sich mit dem Gedanken tragen, in den nächsten Jahren etwas zu verändern. 

Die Aufteilung sowie der geplante Verkauf könnten durch entsprechende rechtliche Änderungen deutlich erschwert werden oder sich auf die Werthaltigkeit der Immobilie auswirken.

Die HausBauHaus GmbH unterstützt Sie, berät Sie sehr gerne und hilft Ihnen, die bestmögliche Option für Ihre Immobilie herauszuarbeiten, um diese für Sie umzusetzen.  

 

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot

Die vorstehend benannte Regelung gilt zunächst bis 2025. Darüber hinaus beinhaltet das Gesetz mehrere Ausnahmen. So ist eine Genehmigung der Umwandlung nicht notwendig in folgenden Fällen: 

  • Einem Haus mit nicht mehr als fünf Wohneinheiten, wobei die Länder eine abweichende Zahl zwischen drei und 15 festsetzen können 
  • Mindestens zwei Drittel der neu geschaffenen Eigentumswohnungen werden an die gegenwärtigen Mieter verkauft 
  • Die Wohnungen sind Teil einer Erbschaft und die Erben wollen sie selbst nutzen 
  • Bei Anmeldung des Eigenbedarfs, d.h. wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen selbst nutzen sollen 
  • Wenn besondere wirtschaftlichen Notlage vorliegen  
HausBauHaus Immobilien Traunstein

Das Umwandlungsverbot erschwert es somit Eigentümern von entsprechenden Mehrparteienhäusern ihre Immobilie aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Diese Vorgehensweise ist für den Besitzer oft lukrativer als der Verkauf des ganzen Hauses oder der „normalen“ Vermietung

Der Mieter erhält durch die Umwandlung meist ein Vorkaufsrecht auf „seine“ Wohnung. Möchte er dies nicht, so schützt ihn eine Kündigungssperre zulasten des neuen Eigentümers für mehrere Jahre – ja nach Regelung der entsprechenden Gemeinde oder Stadt. 

Im Anschluss verliert der Mieter diesen Schutzstatus und Vermieter haben nun die Möglichkeit Modernisierungs-Mieterhöhungen durchzusetzen oder Eigenbedarf anzumelden. 

Unterschiedliche Sichtweisen

Während Mieterschutzverbände davon ausgehen, dass dieses Verbot Mietern einen besseren Schutz angedeihen lässt, sprechen andere Marktteilnehmer diesem Gesetz jeglichen Nutzen ab. Sie argumentieren vielmehr, dass durch das Umwandlungsverbot Mietern die realistische Chance genommen wird Wohneigentum zu erwerben. 

Aktueller Stand 

Das Umwandlungsverbot gilt erst ab Inkrafttreten der Rechtsverordnung des Landes. Danach darf das Grundbuchamt ohne Nachweis der Genehmigung keine Wohnungsgrundbuchblätter anlegen oder Bruchteilseigentum begründen. Bis jetzt ist das Gesetz noch ein „zahnloser Tiger“, da er von den jeweiligen Landesregierungen noch nicht umgesetzt wurde. 

Umwandlungsverbot im Alltag

Praxisbeispiel

Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus wird an fünf Kinder vererbt. Das Mehrfamilienhaus verfügt über sechs Parteien, eine Teilungserklärung liegt nicht vor.  

Mit Inkrafttreten der entsprechenden Rechtsverordnung bleiben der Erbengemeinschaft nur zwei Möglichkeiten:  

  • ALLE Erben möchten das Haus selbst nutzen, hierfür würde eine Teilung genehmigt. Nach der Frist für Eigenbedarfskündigungen von 9 Monaten können Sie mit allen Erben das Haus nutzen, sofern sich alle einig sind.  
  • Anderenfalls kann nur das Haus als Gesamteinheit veräußert werden – was wirtschaftlich jedoch wesentlich weniger attraktiv sein könnte als das Veräußern von einzelnen Wohneinheiten. Gleichzeitig wäre hierdurch der Käuferkreis stärker eingeschränkt.  
     
Somit sollten Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die sich mit dem Gedanken eines Verkaufs tragen, dieses Thema im Hinterkopf behalten und rechtzeitig reagieren. 
Die HausBauHaus GmbH unterstützt und berät Sie sehr gerne - wir helfen Ihnen, die bestmögliche Option für Ihre Immobilie herauszuarbeiten. 

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