Der Bodenrichtwert

Jeder der sein Haus, seine Wohnung oder sein Baugrundstück verkaufen möchte muss Überlegungen zum Wert seiner Immobilie anstellen.

Für Immobiliensuchende stellt sich regelmäßig die Frage, wie er den Angebotspreis eines Objektes einschätzen soll.

Bei einem bebauten Grundstück ergibt sich der faire Wert aus der Summe aus Bodenwert und dem Wert des Bauwerkes, bei unbebauten Grundstücken dementsprechend aus dem Bodenwert.

Aber kann der geneigte Betrachter den veröffentlichten Bodenrichtwert 1 zu 1 als Wertansatz übernehmen – oder müssen noch andere Faktoren berücksichtigt werden?

Dieser Frage soll im Folgenden nachgegangen werden.

Der veröffentlichte Wert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden und für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Die Bodenrichtwerte werden laut Definition aufgrund der durchschnittlichen Kaufpreise von Grundstücken gleicher Nutzung in einem bestimmten Gebiet ermittelt - die sogenannten Bodenrichtwertzonen. Die aktuellen Kaufpreise werden durch Notare zur Verfügung gestellt.
Sie können bestimmte Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.

Die Ermittlung erfolgt gemäß § 193 BauGB durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese sind in Bayern in den Landratsämtern angesiedelt.

Diese Bodenrichtwerte sind der Öffentlichkeit zugänglich, in manchen sogar kostenfrei. So stellt zum Beispiel der Landkreis Traunstein die Werte über eine Bodenrichtwertkarte zur Verfügung.

In anderen Fällen kann der Bodenrichtwert kostenpflichtig über die zuständigen Landratsämter bestellt werden.

So kann es sein, dass ein Grundstück durch Bäume verschattet wird, während das direkte Nachbargrundstück herrlich in der Sonne liegt. Ein großes Grundstück am Chiemsee mit einer geringen Bebauung hat bekanntlich einen hohen Wert. In innerstädtischen Lagen ist im Gegenzug eine hohe Bebaubarkeit ein Werttreiber für das zur Verfügung stehende Grundstück.

Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücken heranziehen zu können, müssen unter anderem folgende Merkmale berücksichtigt werden:
 

• Lage und Entwicklungszustand
• Die zukünftigen Bebauungsmöglichkeiten
• Abgabenrechtlicher Zustand/Erschließung
• Grundstücksgestalt (Form und Größe)
• Die vorgesehene Nutzung

Gleichzeitig muss man berücksichtigen, dass der zur Verfügung stehende Bodenrichtwert immer die Vergangenheit abbildet und teilweise 1 – 2 Jahre alt ist. Auch hier muss der Bodenwert gegebenenfalls angepasst werden.

Die Werte werden zum Ende eines jeden zweiten Kalenderjahres vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt. Bei den jetzt veröffentlichten Bodenrichtwerten handelt es sich um den Stand zum 31.12.2021.