Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Ein Zuhause für alle, die großzügiges Wohnen, einen liebevoll gepflegten Garten und die unmittelbare Nähe zur Chiemgauer Bergwelt miteinander verbinden möchten. Am Ortsrand von Ruhpolding präsentiert sich dieses sehr gepflegte Einfamilienhaus auf einem ca. 946 m² großen Grundstück. Das ursprünglich 1961 errichtete Haus wurde 1998/99 umfassend saniert und über die Jahre hinweg sorgfältig instand gehalten. Eine neue Öl-Zentralheizung wurde erst 2024 eingebaut.

Mit rund 195 m² Wohnfläche bietet die Immobilie viel Raum für unterschiedliche Wohnkonzepte. Mittelpunkt des Hauses ist der großzügige Wohnbereich im Obergeschoss mit hochwertiger Schreinerküche, Kachelofen und einer angenehm wohnlichen Atmosphäre. Große Fensterflächen öffnen den Blick in Richtung Rauschberg, Unternberg und auf die umliegende Chiemgauer Bergwelt.

Ein besonderer Reiz liegt in den großzügigen Freiflächen: Die umlaufende Terrasse und der außergewöhnlich tiefe Balkon mit Dachterrassen-Charakter schaffen schöne Plätze zum Frühstücken, Entspannen oder für gesellige Stunden – stets begleitet vom eindrucksvollen Bergpanorama.

Auch der Garten wurde mit viel Liebe gestaltet. Rosen, Stauden, gepflegte Rasenflächen und eine bepflanzte Steinmauer verleihen dem Grundstück einen charmanten Charakter. Zusätzliche Flexibilität bietet die im Erdgeschoss gelegene 2-Zimmer-Einliegerwohnung mit eigener Küchenzeile und Duschbad. Sie eignet sich hervorragend für Familienangehörige oder Gäste und eröffnet zugleich die Möglichkeit einer Ferienvermietung.

Ein Haus mit viel Platz, einem besonderen Wohngefühl und einer Lage, die das Leben im Chiemgau auf besonders schöne Weise erlebbar macht.

• Wohnfläche: ca. 195 m² (ca. 176,72 m² reine Wohnfläche, Terrasse und Balkon Ansatz mit 25 %, Angaben lt. Eigentümer)
• Grundstücksfläche: ca. 946 m²
• Baujahr: 1961 I umfangreiche Sanierung 1998/99
• Bauweise: massiv, innen Ziegel, außen Bimsstein, Außendämmung mit 10 cm Styrodur-Platten; Innenwände Ziegelmauerwerk
• Decken: Betondecken, Putzoptik; Holzelemente in Wohnen/Küche
• Dach: Satteldach, teilrenoviert, Dachziegel, gedämmt mit 10cm Styrodur-Platten (1998/99), Teerpappe über Raum im Eingangsbereich
• Heizung: Öl-Zentralheizung von 2024, Erdtank mit 7.000l aus dem ursprünglichen Baujahr, Übertragung über Heizkörper; Kachelofen im Obergeschoss in Putzoptik mit Terrakotta-Elementen; Wärmepumpe mit 40 Grad Vorlauftemperatur wäre möglich; Kalkschutzgerät/Kalkwandler
• Keller: teilunterkellert; Vorratsraum; Heizkeller; WM-Anschluss
• Fenster: Holz-Isolierglas-Fenster, 2-fach, von 1999
• Bad im EG: Gäste-WC mit Dusche, innenliegend; blaue Bodenfliesen, weiße Wandfliesen, Musterbordüre
• Bad in der Einliegerwohnung: mit Dusche, Waschbecken und WC, Fenster; dunkelblaue Boden- und weiße Wandfliesen
• Bad im OG: abgemauerte Dusche mit Glastrennwand, Waschbecken und WC, großes Fenster, Holzdecke mit Spots, Bodenfliesen in grün und weiß im Schachbrettmuster verlegt, weiße Wandfliesen mit Bordüre
• Küche im OG: große, hochwertige Wohnküche vom Schreiner, massive Holzfronten, Miele-Geräte, eingebauter Dunstabzug mit Regal etc.
• Küche in der Einliegerwohnung: kompakte Küchenzeile mit Holzfronten
• Böden: hellbraune Fliesen in Terrakotta-Optik in nahezu allen Räumen
• Türen: hochwertige Massivholztüren; Glastür zum Wohn-/Essbereich
• Treppen: Stahlbeton-Treppe; Holzbelag ins OG, Fliesenbelag ins KG
• Einliegerwohnung: im Erdgeschoss, mit zwei Räumen und separatem Badezimmer; große Fensterfront zur Terrasse
• Freisitze: extra tiefe, umlaufende Terrasse und großer Balkon mit Dachterrassen-Charakter, Süd/Ost und West-Ausrichtung
• Parken: große Garage (Breite zwischen Einzel- und Doppelgarage) mit Holzschwingtor, angrenzender großer Schuppen
• Garten: liebevolle Gartenanlage mit herrlichen Rosenbeeten, Rasenmäher-Roboter, bepflanzte Steinmauer bei Garageneinfahrt
• Erschließung: voll erschlossen, Räumdienst durch Gemeinde

Das Haus befindet sich in attraktiver Lage am Ortsrand von Ruhpolding – eingebettet in die beeindruckende Bergwelt der Chiemgauer Alpen und zugleich in angenehmer Nähe zum lebendigen Ortszentrum. Ruhpolding zählt zu den bekanntesten Ferien- und Wohnorten im südöstlichen Bayern und verbindet auf besondere Weise hohe Lebensqualität, ursprüngliche Natur und gelebte bayerische Gastfreundschaft.

Trotz der idyllischen und naturnahen Lage am Ortsrand von Ruhpolding verfügt das Anwesen über eine gute regionale und überregionale Verkehrsanbindung. Der Bahnhof von Ruhpolding liegt rund 1,2 Kilometer entfernt. Der nächste Autobahnanschluss befindet sich in einer Entfernung von etwa 7 Kilometern. 

Die Kreisstadt Traunstein mit ihrem umfangreichen Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, weiterführender Infrastruktur und Dienstleistungen liegt rund 13 Kilometer entfernt. Der Chiemsee bei Übersee ist nach etwa 21 Kilometern erreicht und bietet neben seinem hohen Freizeitwert weitere attraktive Ausflugs- und Erholungsmöglichkeiten.

Auch überregional überzeugt der Standort durch seine günstige Lage zwischen Chiemgau, Salzburg und dem Großraum München. Die österreichische Kultur- und Festspielstadt Salzburg liegt rund 45 Kilometer entfernt. Der Flughafen Salzburg ist mit einer Entfernung von etwa 41 Kilometern ebenfalls gut erreichbar und bietet insbesondere für nationale und internationale Reisen eine attraktive Verkehrsanbindung.

Rosenheim befindet sich rund 54 Kilometer entfernt. Das Münchner Stadtzentrum ist nach etwa 112 Kilometern erreichbar, der Flughafen München liegt rund 149 Kilometer entfernt. Damit bietet Ruhpolding trotz seiner reizvollen Lage inmitten der Chiemgauer Alpen eine überzeugende Verbindung zu wichtigen wirtschaftlichen und kulturellen Zentren der Region.

Energieverbrauchsausweis vom 25.08.2026 | Endenergieverbrauch: 97,2  kWh/(m²a) | Energieeffizienzklasse: C | Baujahr lt. EA: 1961, energ. San. 1998/1999 | Baujahr Wärmeerzeuger: 2024 | Energieträger: Heizöl, Stückholz | Gültig bis: 24.08.2036