Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches juristisches Register, das gemäß den Vorschriften der Grundbuchordnung geführt wird. Es dient der Dokumentation aller Grundstücksrechte und wird von den Grundbuchämtern, die den Amtsgerichten angegliedert sind, verwaltet.
Welche Funktionen hat das Grundbuch?
- Rechtsklarheit: Es bietet rechtsverbindliche Informationen über Grundstücke und deren Belastungen (§§ 873 ff. BGB).
- Verkehrssicherheit: Immobilienkäufe und Finanzierungen werden durch die Eintragung ins Grundbuch abgesichert (§ 873 BGB).
- Nachweisfunktion: Es dokumentiert Eigentums- und Grundpfandrechte und gibt so potenziellen Käufern oder Kreditgebern Sicherheit.
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Das Grundbuch genießt den sogenannten öffentlichen Glauben (§ 892 BGB). Dies bedeutet, dass die Eintragungen im Grundbuch als richtig gelten, solange keine Gegenbeweise vorliegen. Für den Immobilienverkehr bedeutet dies: Käufer können sich auf die Grundbuchangaben verlassen und werden auch bei fehlerhaften Eintragungen geschützt, sofern sie im guten Glauben handeln.
Der Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch ist einheitlich gegliedert und besteht aus mehreren Teilen:
a) Deckblatt
Das Deckblatt enthält formale Angaben wie das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Grundbuchblattnummer und gleicht einer „Aktenmappe“ für das Grundstück.
b) Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis werden die Lage, Größe und Nutzung (z.B. Ackerland, Wohngrundstück) des Grundstücks beschrieben:
- Kennung des Grundstücks: Bestandsnummer, Gemarkung, Flurstück. Ebenso enthält es Angaben zu Wirtschaftsart und Größe.
- Lagebeschreibung: Gemarkung, Straßenangaben, Nutzung (z. B. Baugrundstück).
Das Bestandsverzeichnis gibt eine Übersicht über das Grundstück selbst und dient als Grundlage für die weiteren Eintragungen.
c) Abteilungen des Grundbuchs
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:
Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
In der Abteilung I des Grundbuchs wird der Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Dabei werden auch die Art des Eigentumserwerbs (z. B. Kauf oder Erbschaft) und der Erwerbszeitpunkt dokumentiert. Da Einträge nicht gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden (durch rotes Unterstreichen = röten), lässt sich hier auch die Geschichte einer Immobilie ablesen.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
In dieser Abteilung sind alle dinglichen Rechte Dritter sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen eingetragen (bis auf Grundpfandrechte – diese finden sich in Abteilung III).
Unter Lasten versteht man beispielsweise:
- Grunddienstbarkeit wie z.B. Wege- und Leitungsrechte
- Erbbaurecht
- Auflassungsvormerkung
- Vorkaufsrechte
- Nießbrauch
- Wohnrechte
Als Beschränkungen wären beispielsweise zu nennen:
- Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke
- Testamentsvollstrecker-Vermerke
- Sanierungs- und Umlegungsvermerke
Abteilung III: Grundpfandrechte
In der Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken und Grundschulden dokumentiert, die in der Regel zur Sicherung von Immobilienkrediten dienen.
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Warum ist das Grundbuch so wichtig?
Ohne das Grundbuch wäre der Immobilienverkehr mit erheblichem rechtlichem Risiko behaftet.
Durch seine transparente Struktur und den öffentlichen Glauben bietet es Sicherheit und wird zur Grundlage für:
- Eigentumserwerb: Ein Eigentumswechsel ist erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam (§ 873 Abs. 1 BGB).
- Kreditabsicherung: Banken nutzen Grundpfandrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, zur Absicherung von Krediten.
Käufer können sicherstellen, dass keine unbekannten Rechte oder Belastungen auf der Immobilie liegen, die die Nutzung oder den Wert einschränken können.
Für Eigentümer liegt der wichtigste Aspekt wohl im Schutz der Eigentumsrechte und der Absicherung von Grundpfandrechten.
Bei Verkäufern dient der Grundbuchauszug als Nachweis der Verfügungsberechtigung und ermöglicht eine reibungslose Abwicklung des Verkaufsprozesses.
Wie funktioniert eine Grundbucheintragung?
Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt stets durch einen Notar. Nach der Beurkundung eines Kaufvertrags beantragt der Notar den Eintrag beim zuständigen Grundbuchamt. Dieser Schritt ist essenziell, da der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung rechtswirksam wird. Auch die Löschung von Belastungen wie Hypotheken erfolgt über diesen Weg.
Einsicht ins Grundbuch: Wer darf das?
Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, jedoch ist die Einsicht nicht uneingeschränkt für jedermann möglich. Nur Personen mit einem berechtigten Interesse können einen Grundbuchauszug beantragen.
Dazu zählen beispielsweise die Eigentümer des betreffenden Grundstücks, die jederzeit Einsicht in das Grundbuch ihres eigenen Grundstücks nehmen können. Auch Notare haben im Rahmen ihrer Tätigkeit, etwa bei der Vorbereitung von Kaufverträgen oder der Abwicklung von Erbschaftsangelegenheiten, ein Einsichtsrecht. Kaufinteressenten müssen hingegen ein konkretes Interesse am Erwerb des Grundstücks nachweisen. Ebenso sind Banken und Kreditinstitute berechtigt, Einsicht zu nehmen, wenn sie eine Finanzierung oder Beleihung des Grundstücks prüfen. Gläubiger können das Grundbuch einsehen, um festzustellen, ob das Grundstück als Sicherheit für ihre Forderungen dienen kann. Auch Behörden wie das Finanzamt oder das Bauamt dürfen im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben Einsicht nehmen. Der Antrag auf einen Grundbuchauszug kann entweder direkt beim zuständigen Grundbuchamt oder über den beurkundenden Notar gestellt werden.
Grundbuch einsehen: Warum für Immobilienkäufer wichtig?
Als Käufer ist es entscheidend, bereits vor dem Kauf Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Nur so können Sie sich ein genaues Bild vom rechtlichen und finanziellen Zustand der Immobilie verschaffen.
Eventuelle Belastungen – wie eingetragene Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte Dritter – gehen beim Eigentumsübergang auf Sie über und bleiben für Sie als neuen Eigentümer verbindlich. Besonders Wohnrechte lassen sich in der Regel nicht aufheben und können ein erhebliches Nutzungshindernis darstellen.
Sollte das Grundstück mit Grundschulden belastet sein, ist es wichtig, dass der Verkäufer diese vor dem Verkauf bzw. Zug-um-Zug über die Kaufpreiszahlung löschen lässt. Sind keine derartigen Eintragungen vorhanden, gilt das Grundstück als „lastenfrei“.
Typische Fragen rund ums Grundbuch
Wie lange dauert eine Grundbucheintragung? In der Regel zwischen zwei und sechs Wochen – je nach Auslastung des Amts.
Wie hoch sind die Kosten eines Grundbucheintrags?
Die Kosten für eine Grundbucheintragung setzen sich aus den Notargebühren und dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen. Beide Gebührenarten hängen vom jeweiligen Geschäftswert ab. Bei der Eigentümereintragung wird als Geschäftswert der Kaufpreis zugrunde gelegt, während für die Grundschuld der Darlehensbetrag ausschlaggebend ist.
Für den Grundbucheintrag und die Kaufabwicklung ist es sinnvoll, wenn Sie ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen. Darin sind die Notargebühren sowie die Gebühren für das Grundbuchamt enthalten.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Diese Eintragung sichert den Käufer ab und wird in Abteilung II des Grundbuchs vorgenommen.
Die Auflassungsvormerkung stellt eine Beschränkung des Verfügungsrechts des Eigentümers dar. Dieser Eintrag wird regelmäßig nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags vom Notar veranlasst, da zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Umschreibung des Eigentums oft längere Zeit vergeht.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer: Der Eigentümer kann durch diesen Vermerk das Grundstück bzw. die Immobilie nicht zweimal verkaufen, denn der Grundbucheintrag ist durch die Vormerkung schon gesperrt. Offiziell geht das Eigentum aber erst über, wenn der Eintrag im Grundbuch entsprechend in Auflassung geändert wurde.
Sollte ich eine nicht genutzte Grundschuld als Eigentümer löschen lassen?
Die meisten Löschungen von Grundbucheinträgen betreffen Grundschulden.
Das Grundpfandrecht wird mit Abzahlung der Baufinanzierung nämlich nicht automatisch gelöscht. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung abgezahlt haben, erhalten Sie von der Bank auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können Sie beim Notar wiederum die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der Immobilie initiieren.
Wichtig ist eine Löschung unter Umständen dann, wenn Sie Ihre Immobilie erneut zum Kauf anbieten möchten. Ein „lastenfreies“ Grundstück kann einen besseren Eindruck bei potenziellen Interessenten machen.
In allen anderen Fällen ist eine Löschung jedoch nicht unbedingt sofort erforderlich. Es gibt durchaus Argumente, die für eine Beibehaltung sprechen:
- Kosten: Die Löschung einer Grundschuld kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Diese liegen laut Gesetz bei jeweils 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Möchten Sie also eine Grundschuld von 200.000 Euro löschen lassen, entstehen dafür insgesamt etwa 800 Euro an Gebühren.
- spätere Wiederverwendung: Sollten Sie für eine spätere Modernisierung eventuell eine weitere Immobilienfinanzierung benötigen, können Sie die Grundschuld erneut nutzen. So sparen Sie das Geld für eine erneute Eintragung ins Grundbuch.
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