Pflicht bei Vermietung und Verkauf
Der Energieausweis einfach erklärt
Bedarf, Verbrauch und Effizienzklassen: So lesen Sie den Energieausweis – und das ändert sich durch das GModG ab 2027.
Wer ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten möchte, schaut meist zuerst auf Lage, Größe und Preis. Auch der energetische Zustand verdient Aufmerksamkeit: Er beeinflusst, wie viel Energie zum Heizen benötigt wird und welche Modernisierungen sinnvoll sein können. Der Energieausweis hilft dabei, die Angaben einer Immobilie einzuordnen.
Doch was bedeuten Endenergie, Primärenergie oder die bunten Effizienzklassen? Und welchen Unterschied macht es, ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis vorliegt? Wir erklären die wichtigsten Begriffe und die Änderungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.
Standardisierung für eine gute Vergleichbarkeit
Was sagt der Energieausweis aus?
Der Energieausweis beschreibt die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und ermöglicht einen überschlägigen Vergleich mit anderen Immobilien. Er wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung beziehen sich seine Werte deshalb normalerweise auf das Haus, in dem die Wohnung liegt.
Eine persönliche Heizkostenprognose liefert er nicht. Wie viel Sie später bezahlen, hängt unter anderem von Ihrer Raumtemperatur, Ihrem Warmwasserverbrauch, der Lage der Wohnung im Haus und den Energiepreisen ab. Eine Wohnung unter dem Dach kann beispielsweise andere Heizanforderungen haben als eine Wohnung zwischen beheizten Nachbarwohnungen.
Was ändert sich durch das GModG?
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Die wesentlichen Änderungen durch das GModG betreffend den Energieausweis gelten ab 1. Januar 2027. Bis dahin werden weiterhin die bisherigen Ausweismuster verwendet.
Die wichtigsten Neuerungen im Hinblick auf den Energieausweis im Überblick:
- Digitales Format: Neue Ausweise werden maschinenlesbar ausgestellt; Papier gibt es zusätzlich auf Verlangen.
- Mehr Angaben: Hinzu kommen unter anderem Gesamtenergiemengen in MWh, Angaben zur erneuerbaren Energie am Standort sowie zur Steuerbarkeit und zum Betrieb der Wärmeverteilung mit niedrigen Temperaturen.
- Vertragsverlängerungen: Ein gültiger Ausweis wird auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen erforderlich, nicht nur bei einer Neuvermietung.
- Denkmalimmobilien: Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Auch hier ist bei den gesetzlich vorgesehenen Anlässen ein Energieausweis erforderlich.
- Modernisierungen: Ein neuer Ausweis ist bei den gesetzlich erfassten Änderungen erforderlich, wenn eine energetische Berechnung für das gesamte Gebäude erfolgt.
Bereits ausgestellte Ausweise gelten grundsätzlich zehn Jahre. Wird wegen einer baulichen Änderung ein neuer Ausweis vorgeschrieben, endet die Gültigkeit des bisherigen früher. Allein der Jahreswechsel führt daher nicht zu einem pauschalen Austausch sämtlicher Ausweise.
Sie möchten verkaufen oder vermieten? Wir unterstützen Sie beim Energieausweis und begleiten Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie.
Was ist der Unterschied?
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Beide Ausweisarten beschreiben die Energieeffizienz. Sie kommen jedoch auf unterschiedlichen Wegen zu ihren Ergebnissen.
Unser Tipp: Prüfen Sie beim Immobilienvergleich zuerst die Ausweisart. Bedarfs- und Verbrauchswerte sind nicht ohne Weiteres gleichzusetzen.
Wann kann welcher Ausweis erstellt werden?
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Die Wahl hängt vom Gebäude, dem Anlass der Ausstellung und den verfügbaren Daten ab. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 80 bis 82 GModG. Dabei ist zwischen den Regeln bis Ende 2026 und den Änderungen ab 2027 zu unterscheiden.
Bis Ende 2026: Bei bestehenden Wohngebäuden besteht grundsätzlich Wahlfreiheit, soweit keine Pflicht zum Bedarfsausweis greift und geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. Eine besondere Regel gilt bei Verkauf und Vermietung für Gebäude mit höchstens vier Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977: Hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich, sofern das Gebäude nicht bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Bei mindestens fünf Wohnungen oder einem späteren Bauantrag ist ein Verbrauchsausweis bei ausreichender Datengrundlage grundsätzlich möglich.
Ab 1. Januar 2027: Die besondere Beschränkung für kleine ältere Wohngebäude entfällt. Für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Bestandsgebäude kann ein Verbrauchsausweis erstellt werden, wenn die neuen Daten- und Berechnungsanforderungen erfüllt sind. Dazu gehören jährlich erfasste, nach Energieträgern getrennte Verbrauchswerte über zwei Jahre sowie die vorgeschriebenen rechnerischen Anpassungen. Ein Bedarfsausweis bleibt als Alternative möglich.
Ein Bedarfsausweis ist erforderlich, wenn bei einem Neubau noch keine geeignete Verbrauchshistorie vorliegt. Auch bei den gesetzlich erfassten Änderungen am Bestand ist eine energetische Bilanzierung vorgeschrieben, wenn das gesamte Gebäude nach § 38 Absatz 3 berechnet wird. Fehlen geeignete Verbrauchsdaten, kann ebenfalls kein Verbrauchsausweis erstellt werden; dann ist der Bedarfsausweis der passende Weg. Für Nichtwohngebäude ist ab 2027 insbesondere bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung eine energetische Bilanzierung vorgeschrieben.
Ein Beispiel: Bei einem unsanierten Einfamilienhaus mit Bauantrag von 1965 ist bis Ende 2026 grundsätzlich der Bedarfsausweis nötig. Ab 2027 kann für ein ausschließlich als Wohnhaus genutztes Gebäude auch ein Verbrauchsausweis infrage kommen, wenn die erforderlichen Daten vorliegen. Ein neu gebautes Haus benötigt dagegen einen Ausweis auf Grundlage der energetischen Bilanzierung.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Wir helfen Ihnen bei den nächsten Schritten und vermitteln Ihnen bei Bedarf einen qualifizierten Energieberater.
Hilfestellung
Die Effizienzampel
Die Farbskala bietet eine schnelle Orientierung: Grün steht für günstige energetische Werte, Rot für einen höheren Energiebedarf oder -verbrauch. Entscheidend sind aber auch der konkrete Zahlenwert, die Ausweisart und die zugrunde gelegte Berechnung.
Für Wohngebäude bleibt die Skala von A+ bis H auch ab 2027 erhalten. Die Klasse richtet sich nach dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. A+ bezeichnet dabei die günstigste Klasse, H die ungünstigste.
Für Nichtwohngebäude wird ab 2027 eine Skala von A bis G eingeführt.
Eine ungünstige Klasse kann Anlass sein, Dämmung, Fenster und Heiztechnik genauer untersuchen zu lassen. Aus dem Buchstaben allein lassen sich jedoch weder konkrete Sanierungskosten noch eine bestimmte Sanierungspflicht ableiten.
Bedeutet eine schlechte Effizienzklasse automatisch eine Sanierungspflicht?
Nein. Eine schlechte Energieeffizienzklasse im Energieausweis führt für sich genommen nicht automatisch dazu, dass der Eigentümer das Gebäude sanieren muss.
Der Energieausweis dient in erster Linie der Information und Vergleichbarkeit. Er kann Modernisierungsempfehlungen enthalten, diese sind jedoch nicht allein aufgrund ihrer Nennung im Energieausweis automatisch verpflichtend.
Ob konkrete gesetzliche Modernisierungs- oder Nachrüstungspflichten bestehen, muss getrennt anhand der jeweils geltenden Vorschriften und der individuellen Situation des Gebäudes beurteilt werden.
Wer benötigt einen Energieausweis?
Bei Verkauf und Neuvermietung ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich.
Ab 1. Januar 2027 gilt die Pflicht auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags, ebenso bei der Verlängerung von Pacht- und Leasingverträgen. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, muss allein wegen der Vertragsverlängerung kein neuer erstellt werden. Ausstellung sowie Vorlage und Übergabe regelt § 80 Absatz 3 bis 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung.
Auch für Denkmalimmobilien wird ab 1. Januar 2027 ein Energieausweis benötigt, wenn beispielsweise verkauft, neu vermietet oder ein Mietvertrag verlängert wird. Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler in § 79 Absatz 4 entfällt dann. Denkmalschutz allein befreit somit künftig nicht mehr von diesen Energieausweispflichten. Bis Ende 2026 gilt die Ausnahme bei Verkauf und Vermietung noch.
Die Ausweispflicht bedeutet nicht, dass denkmalgeschützte Bauteile ohne Weiteres verändert werden dürfen. Ob und wie energetische Maßnahmen zulässig sind, ist gesondert mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu klären.
Wer eine Immobilie ausschließlich selbst nutzt und weder verkauft noch vermietet und bei dem auch kein anderer gesetzlicher Auslöser vorliegt, benötigt dagegen grundsätzlich nicht allein für die Eigennutzung einen Energieausweis.
Was ist bei Verkauf und Vermietung zu beachten?
Für Eigentümer ist es sinnvoll, sich bereits zu Beginn der Verkaufsvorbereitung um den Energieausweis zu kümmern. Denn die darin enthaltenen Werte werden bereits für die Erstellung einer vollständigen Immobilienanzeige benötigt. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis Interessenten zur Verfügung stehen.
Ist ein Energieausweis vorhanden und wird eine Immobilie in kommerziellen Medien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten, müssen bestimmte energetische Angaben bereits in der Anzeige genannt werden.
Dazu gehören insbesondere:
- die Art des Energieausweises – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis,
- der Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch,
- die wesentlichen Energieträger der Heizung,
- bei Wohngebäuden das Baujahr und
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.
Diese Vorgaben gelten nicht nur für private Verkäufer oder Vermieter, sondern ausdrücklich auch für Immobilienmakler, wenn diese für die Veröffentlichung der Anzeige verantwortlich sind.
Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, muss er unverzüglich zugänglich gemacht werden. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben.
Der Fachmann hilft...
Woher bekomme ich den Energieausweis?
Der Energieausweis darf ausschließlich von qualifizierten Fachleuten gemäß § 88 GModG ausgestellt werden, z. B. Gebäudeenergieberatern oder entsprechend ausgebildeten Architekten und Ingenieuren.
Da Eigentümer für fehlerhafte Angaben haften können, ist die Beauftragung eines Fachmanns dringend zu empfehlen.
Als Immobilienmakler achten wir bereits zu Beginn einer Vermarktung darauf, ob für die Immobilie ein gültiger Energieausweis vorhanden ist und welche Angaben daraus für die Immobilienanzeige benötigt werden.
Aber der Energieausweis ist weit mehr als eine gesetzliche Formalität beim Immobilienverkauf. Er schafft Transparenz über die energetische Qualität einer Immobilie und ermöglicht Kauf- und Mietinteressenten eine bessere Vergleichbarkeit.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden die Regelungen weiterentwickelt und der Energieausweis künftig stärker digitalisiert. Für Wohngebäude bleibt die Effizienzskala A+ bis H bestehen, während für Nichtwohngebäude die neue Skala A bis G eingeführt wird. Die maßgeblichen neuen Regelungen gelten ab 1. Januar 2027.
Für Eigentümer gilt deshalb: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob ein gültiger und zum Gebäude passender Energieausweis vorhanden ist.
